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#Cover:高、瘦、贵,纽约林立的“铅笔塔楼”是怎么出现的?

任思远2019-02-13 13:17:22

财富分配不均、以及能让高处空间被利用和买卖的城市分区政策是重点。

在美国纽约的曼哈顿,越来越多超高、形状细长的建筑物出现、耸立,它们装点着这里的天际线。这的确是 21 世纪独有的风景,它代表着技术创新和极端的财富分配不均。因为这种时代特征,《卫报》记者拿它们与历史上罗马帝国因发现混凝土而建造的巨大穹顶、维多利亚时代因钢铁发展而衍生的雄伟桥梁相比。

技术创新、全球突增的超级富豪、还有不断演进的城市分区政策,这是《卫报》列出的三项造就这些塔楼的主要因素。然而,高楼技术是在这些建筑出现之前就发展起来的,真正让这些高楼大量出现、与利益挂钩的是纽约的金融状况。从高楼因“越高成本越大于收益”不受欢迎、到当下的高楼炙手可热,后两个因素起到了很大作用。

自 2008 年金融危机以来,昂贵住房成为了一种新的世界货币——由于金融市场的波动,这些住房成为了他们资产的“避风港”,致使大都市的天际线林立着他们资产的“奖杯”。重要的是,这些楼的绝大部分都是在制度规定的范围内“暗箱操作”的成果——没有居民的监管,大楼可能带来的阴影等环境问题经常是未知数。《卫报》发长文章详述了高楼出现背后的政策演变、以及它们带来的后果。

重要的政策转变发生在 1961 年。当时纽约城市的分区政策提出了两个重要概念,一是“可转让发展权(transferable development rights)“,又称为“空气权(air rights)”,它允许土地所有者购买邻居未使用的高空空间、使自己的建筑更高;另一个概念是“建筑面积比(floor area ratio)”,它的作用是控制建筑的体积和密度,设定建筑物的总建筑面积与所占地块面积的最大比率,进而决定了楼高与面积协调的方式。以规定比率是 10 为例,这意味着建筑面积可以是所占地块面积的 10 倍,方式可以是占满地块的 10 层建筑、或者是占一半地块面积的 20 层建筑。分区政策设定了建筑面积的上限,但对高度没有限制。

另一项颁布于 1968 年的法律允许指定的标志性建筑物在街对面、或者街区内出售自己的“空气权”。这是因为历史建筑被严重限制改建和扩建,造成了潜在的经济损失,出售它上方的“空气权”可以适当弥补这些损失。这造成了城市内建筑的高低悬殊的景象——低矮的历史建筑隐匿在高楼中间。

这导致开发商可以在不受公众监管的情况下,基于这些政策展开交易和开发。依据《卫报》,唐纳德·特朗普曾经在 1970 年代买下了曼哈顿第五大道上蒂芙尼大楼上方的“空气权”,再加上其他相关交易,共同造就了 58 层高的特朗普大厦(Trump Tower)。20 多年后,他又在曼哈顿中城购买、累积了至少七座低层建筑的“空气权”,用来建造后来 72 层高的特朗普世界大厦(Trump World Tower)。

58 层高的“特朗普大厦”,图片来自 wikipedia

作者还举了纽约西第五十七街 111 号(111 west 57th street)超高塔楼的例子,它在建成后将成为世界上“最瘦的摩天大楼”,是林立的豪华“铅笔塔楼”的代表之一。大楼的开发商 JDS 的创始人迈克尔·斯特恩(Michael Stern)在接受《卫报》的采访时,表示豪华高楼不受公众的监管、“空气权”转让的不透明是纽约的一个“优势”:“开发商可以依靠分区政策(进行开发),经济发展的原因正是没有核查限制”。

《卫报》记者还采访了纽约摩天大楼博物馆的馆长卡罗尔·威利斯(Carol Willis),这座博物馆曾在 2013 年举办过“极细塔楼”的展览。她在接受采访时表示,关于这些超高建筑的规划政策不需要有改变,因为政策允许的房屋密度是有限的,购买、累积“空气权”只是移动潜在的可用楼面面积,而非再占用区域,因此不会为城市增加建筑密度。她还认为,规划塔楼是种让社区“更紧凑、有活力”的方式,这要好过占用地面空间、让地面上的人迁移。谈及亿万富翁购房的问题,她对《卫报》说“有钱人变多的问题应该通过税收和公共政策解决,而非通过限购昂贵公寓”。

针对这种现象,并非完全没有平衡措施和限制方案。例如,纽约有一项房地产开发政策,规定开发商如果资助了经济适用房项目,可以获得建更高楼的权利,这些富翁的钱可能因此被匀出来一些,服务于公共利益。

除此以外,城市规划部门和公益组织都在推进对于高楼开发建设的透明度。2018 年 10 月,纽约市议会提出一项新法案,要求该市的公园和娱乐部(Department of Parks and Recreation)建立专门的小组来研究公园附近建筑的阴影对公园的影响。一个名为纽约市政艺术团体(Municipal Art Society of New York)的非盈利组织成立百年以来一直在监管高楼上做努力,他们目前呼吁在“空气权”发生转让时通知周围的社区委员会、并建议对超过一定量的交易进行公开审查、或者限制“空气权”的购买。

题图来自 Patric Tomasso via unsplash

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